Legionellenprüfung: Was WEG-Verwalter wissen müssen

Legionellenprüfung – Ihre Pflichten als WEG-Verwalter

Die regelmäßige Legionellenprüfung ist eine Pflicht für alle Betreiber zentraler Trinkwasseranlagen, insbesondere für Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) und deren Verwalter. Dieses Tutorial gibt Ihnen einen umfassenden Überblick über Ihre gesetzlichen Pflichten, praktische Schritte zur Umsetzung der Prüfungen sowie die Konsequenzen bei Nichteinhaltung.

Legionellenprüfung – Was ist steckt dahinter:

Was sind Legionellen und warum sind sie gefährlich?
Pflichten zur Legionellenprüfung: Wer ist betroffen?
Gesetzliche Grundlagen: Trinkwasserverordnung
Technische und organisatorische Anforderungen
Ablauf einer Legionellenprüfung
Probenentnahme und Analyse im Labor
Pflicht zur Dokumentation und Meldepflicht bei Grenzwertüberschreitung
Häufige Fehler und wie Sie sie vermeiden
Kosten der Legionellenprüfung
Strafen und Haftungsrisiken bei Verstößen
Tipps zur Prävention und nachhaltigen Umsetzung

1. Was sind Legionellen und warum sind sie gefährlich?

Legionellen sind Bakterien, die in warmem Wasser gedeihen und beim Einatmen von feinsten Wassertröpfchen (z. B. aus Duschen oder Klimaanlagen) gefährliche Krankheiten wie die Legionärskrankheit verursachen können. Diese Krankheit ist besonders für ältere Menschen, Kinder und immungeschwächte Personen lebensbedrohlich.

Hauptfaktoren:

Wassertemperaturen zwischen 25 °C und 50 °C
Stagnation von Wasser in Leitungen oder großen Speichersystemen

2. Pflichten zur Legionellenprüfung: Wer ist betroffen?

Alle Wohnanlagen mit zentralen Warmwassersystemen, die bereitstellen:

Mehr als 400 Liter Speicherkapazität
Leitungen mit mehr als 3 Litern Inhalt zwischen Speicher und Entnahmestelle

Somit müssen alle WEG-Verwalter sicherstellen, dass diese Anlagen regelmäßig auf Legionellen geprüft werden.

3. Gesetzliche Grundlagen: Trinkwasserverordnung

Die Pflicht zur Legionellenprüfung ist in der Trinkwasserverordnung (TrinkwV) geregelt. Besonders relevant sind folgende Punkte:

§ 14b TrinkwV: Verpflichtung zur regelmäßigen Untersuchung auf Legionellen.
Meldepflicht: Überschreitet der Befund 100 Legionellen pro 100 ml, muss dies umgehend den Gesundheitsbehörden gemeldet werden.

4. Technische und organisatorische Anforderungen

Die Umsetzung der Legionellenprüfung setzt diverse technische und organisatorische Maßnahmen voraus:

Installation von geeigneten Probenahmestellen
Erstellung eines Gefährdungsanalyseplans
Beauftragung eines akkreditierten Prüflabors
Sicherstellung einer kontinuierlichen Dokumentation und Berichterstattung

5. Ablauf einer Legionellenprüfung

Der Prüfprozess wird in mehreren Phasen durchgeführt:

Vorbereitung: Fachgerechte Installation von Probeentnahmestellen, Erstellung eines Probenahmeplans.
Durchführung: Regelmäßige Entnahme von Wasserproben durch einen zugelassenen Experten.
Analyse: Prüfung der Proben im Labor auf Legionellen-Konzentrationen.

Die Prüfintervalle liegen in der Regel bei mindesten alle drei Jahre.

6. Probenentnahme und Analyse im Labor

Die Entnahme erfolgt an mehreren strategischen Stellen der Anlage:

Warmwasserspeicher
Hauptleitung
Endpunkte (z. B. Duschen oder Wasserhähne)

Es ist gesetzlich vorgeschrieben, dass ausschließlich akkreditierte Labore die Proben analysieren dürfen.

7. Pflicht zur Dokumentation und Meldepflicht bei Grenzwertüberschreitung

Die Ergebnisse der Legionellenprüfung müssen dokumentiert werden, um den gesetzlichen Anforderungen zu genügen. Bei Überschreitungen des Grenzwerts (100 KBE pro 100 ml Wasser) besteht eine Meldepflicht gegenüber dem Gesundheitsamt.

Folgende Maßnahmen werden erforderlich:

Sofortige Gefährdungsanalyse
Ergreifen von kurzfristigen Maßnahmen (z. B. Hinweis auf Duschverbot)
Thermische Desinfektion der Anlage

8. Häufige Fehler und wie Sie sie vermeiden

Typische Versäumnisse bei der Legionellenprüfung:

Fehlende oder unvollständige Probenahmestellen
Lösung: Installation von Entnahmestellen gemäß den Vorschriften.
Unregelmäßige Tests
Lösung: Interne Kontrollmechanismen oder beauftragte Dienstleister einrichten.
Ignorieren kleinerer Grenzwertüberschreitungen
Lösung: Schon minimale Abweichungen ernst nehmen und frühzeitig Maßnahmen ergreifen.

9. Kosten der Legionellenprüfung

Die Kosten hängen von der Größe und Komplexität der Trinkwasseranlage ab. Typische Preise liegen bei:

Kleine Wasseranlagen: ca. 150–250 €
Große Wasseranlagen: ab 500 € und mehr

Die entstehenden Kosten können nach Betriebskostenverordnung (BetrKV) auf die Mieter umgelegt werden.

10. Strafen und Haftungsrisiken bei Verstößen

Die Nichteinhaltung der gesetzlichen Anforderungen birgt erhebliche Konsequenzen:

Bußgelder bis zu 25.000 €
Haftung bei gesundheitlichen Schäden von Mietern oder Bewohnern
Rufschädigung der Wohnanlage und erhöhtes Prüfaufkommen durch Behörden

11. Tipps zur Prävention und nachhaltigen Umsetzung

Neben der gesetzlichen Mindestanforderung sollten WEG-Verwalter zusätzliche Maßnahmen ergreifen:

Regelmäßiges Spülen seltener genutzter Leitungen
Durchgehende Betriebstemperaturen von mindestens 60 °C
Schulung der Hausmeister und Reinigungspersonal

Nachhaltige Präventionsmaßnahmen senken langfristig das Haftungsrisiko.

Zusammenfassung

Als WEG-Verwalter tragen Sie die Verantwortung für die ordnungsgemäße Durchführung der Legionellenprüfung in der Trinkwasserversorgung Ihrer Anlage. Dieses Tutorial hilft Ihnen, diese komplexe Anforderung rechtssicher und effizient umzusetzen.

WEG-Verwalter-Tipp:

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Legionellenprüfung: Was WEG-Verwalter unbedingt wissen müssen